전세계약서 작성 체크리스트 | 유의사항 총 정리

전세 사기, 깡통전세, 확정일자 미등록 등으로 인한 피해 사례가 여전히 끊이지 않고 있습니다.
특히 전세계약서 작성 시 유의사항을 모르면, 한 장의 계약서로 전 재산을 잃을 수도 있습니다.

이번 글에서는 국토교통부·법무부 기준, 그리고 부동산 전문가 강의 내용을 기반으로 안전한 전세 계약서를 작성하는 핵심 체크리스트를 안내합니다.

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✅ 전세계약서 작성 전 유의사항

1. 시세부터 확인하세요

• 국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr)에서 유사 평형·연식 비교
• 시세보다 지나치게 저렴하면 전세사기 의심
• 반대로 고가일 경우 깡통전세 위험

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2. 건축물 용도 체크

• 건축물대장에서 해당 층이 주거용(아파트, 다세대 등)인지 확인
• 근린생활시설(상가)일 경우 주택임대차보호법 적용 제외

3. 등기부등본 확인은 필수

• 갑구: 소유자 명확히 확인 → 임대인 본인과 일치해야 함
• 을구: 근저당, 압류 등 권리관계 확인
• 계약 전 최신본 반드시 열람

4. 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인

• HUG, HF, SGI 중 선택 가능
• 계약 후가 아니라 계약 전 미리 가능 여부 확인해야 가입 실패 방지

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📝 전세계약서 작성 시 유의사항

1. 표준 임대차계약서 사용 권장

• 국토교통부·법무부가 공동 제작
• 임차인 보호조항이 명시되어 있고, 분쟁 발생 시 법적 근거로 활용 유리

2. 임대인·임차인 정보 정확히 기재

• 이름, 주소, 연락처는 주민등록 등본·신분증과 일치해야 함
• 임대인의 경우 등기부등본 정보와 100% 일치 필요
• 신분증 진위 여부는 정부24 또는 1382 ARS로 확인 가능

3. 보증금은 숫자와 한글 병기

• 예시: 150000000원 (금 일억오천만원정)
  → 숫자만 적을 경우 분쟁 시 불리할 수 있음

4. 계약금·중도금·잔금 비율 명시

• 보통 계약금 10%, 잔금 90%
• 지급일 및 입주일도 정확한 날짜로 기입

5. 계약기간 명확히 작성

• 예시: 2025년 8월 6일 ~ 2027년 8월 5일
• ‘2년간’ 등의 표현은 분쟁 소지 있음

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🧩 꼭 넣어야 할 특약사항 예시

전세계약 시 특약사항으로는 잔금일 다음날까지 권리변동 시 계약 해지, 선순위 근저당 미말소 시 계약 무효 및 배액 배상, 확정일자 및 전입신고 다음날까지 담보권 설정 금지 등의 내용을 명시해 임차인의 권리를 보호해야 합니다.

 

특약 종류	내용
권리변동 방지	“잔금일 이길까지 권리 변동 시 계약 자동 해지”
선순위 근저당 말소	“잔금일까지 말소되지 않으면 계약 무효 및 배액 배상”
담보권 설정 금지	“확정일자 및 전입신고 다음날까지 담보권 설정 금지”

※ 특약은 임차인 권리 보호를 위한 비장의 카드입니다. 무조건 넣으세요!

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🔐 대리 계약 시 유의사항

전세계약 시 집주인 대신 가족이나 지인이 나올 경우, 위임장 원본, 인감증명서, 위임자 신분증 사본을 반드시 확인해야 하며, 이들 서류 없이 체결한 대리계약은 무효가 될 위험이 있습니다.

집주인 대신 가족·지인이 나올 경우, 반드시 아래 서류 확인:

• 위임장 원본
• 인감증명서
• 위임자 신분증 사본

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🏡 계약 후 유의사항

1. 확정일자 받기

• 계약서에 도장·서명 완료 후 즉시 주민센터에서 확정일자 도장
• 확정일자가 있어야 우선변제권 취득 가능

2. 전입신고는 빠르게

• 이사 당일 또는 다음 날 전입신고
  → 다음 날 0시부터 대학력 발생

3. 보증보험 가입

• 전세금 보호를 위한 안전장치
• HUG, HF, SGI 중 선택

4. 등기부등본 재확인

• 전입신고 후 약 일주일 뒤 등기부 등본 재확인
  → 집주인이 몰래 담보권 설정했는지 점검

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📚 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전입신고만 하면 확정일자도 자동으로 생기나요?

아니요. 전입신고와 확정일자는 각각 따로 해야 효력이 생깁니다.

Q2. 계약 후 소유자가 바뀌면 어떻게 되나요?

특약에 “잔금일까지 권리변동 시 계약 자동 해지” 조항이 있다면 계약을 취소할 수 있습니다.

Q3. 특약사항은 꼭 넣어야 하나요?

반드시 넣는 것이 좋습니다. 임차인 보호장치 역할을 하며, 사기·분쟁 발생 시 대응할 수 있습니다.

Q4. 보증보험은 언제 가입하나요?

가급적 계약 체결 직후 빠르게 가입해야 안전합니다. 계약 전 가입 가능 여부도 미리 확인하세요.

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✅ 마무리 요약

전세계약서 작성 시에는 시세·등기·건축물 용도를 먼저 확인하고, 표준계약서를 활용해 신분과 금액을 정확히 기재하며, 임차인 보호를 위한 핵심 특약을 반드시 포함해야 합니다.
또한 계약 후에는 확정일자, 전입신고, 보증보험 가입을 빠르게 완료하고, 등기부등본 재확인까지 철저히 마무리해야 안전한 계약이 가능합니다.

✔ 시세·등기·건축물 용도 확인
✔ 표준계약서 활용 + 신분·금액 정확히 작성
✔ 핵심 특약 반드시 포함
✔ 계약 후 확정일자, 전입신고, 보증보험 가입
✔ 등기부 재확인까지 마무리 철저히!

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📌 전세 계약은 끝이 아니라 시작입니다.
단 한 장의 계약서가 여러분의 전 재산을 지킬 수도, 날릴 수도 있습니다.
위 체크리스트를 따라 철저하게 준비하세요!

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